Bron: https://www.standaard.be/cnt/dmf20240813_95475889
Woonleningen worden opnieuw vaker afgesloten met een looptijd van 25 jaar of langer. Voor veel jonge kopers of bouwers is dat de enige manier om hun maandelijkse aflossing betaalbaar te houden. Nadeel: er moet een pak meer interesten worden betaald aan de bank.
Woonkredieten op 30 jaar zijn helemaal terug van weggeweest. De Belgische marktleider in hypothecair krediet, BNP Paribas Fortis, herlanceerde de formule vorig jaar en intussen zijn ook Crelan, ING en Belfius mee op de kar gesprongen. Crelan noemt deze kredietformule de ‘duurzame 30’. U komt er enkel voor in aanmerking als u voor minstens 30.000 euro aan energiebesparende investeringen uitvoert of een woning koopt met minimaal het EPC-label A.
Bij BNP Paribas Fortis en Belfius zijn de voorwaarden gelijkaardig. ING mikt vooral op jongeren en alleenstaanden, ongeacht de energieprestaties van de woning. Bij KBC en Argenta is lenen op meer dan 25 jaar (voorlopig) niet mogelijk.
Met de herlancering van 30-jarige kredieten spelen de banken in op de stijgende rentetarieven. Sinds het begin van 2022 zijn die met ongeveer 2 procentpunt gestegen. Door de gestegen rentevoeten kunt u nu, bij hetzelfde inkomen, ongeveer 20 procent minder lenen dan twee jaar geleden. Bovendien zijn ook de vastgoedprijzen blijven stijgen. Dat maakt het almaar moeilijker om een huis te kunnen kopen. Vooral jongeren en alleenstaanden zijn daarvan de dupe.
Trend van langere looptijden
Om hun maandelijkse aflossing betaalbaar te houden, kiezen vooral jonge woningkopers voor langere looptijden. Die trend is al enkele jaren aan de gang. In 2023 leenden jonge kopers van een eerste woning gemiddeld 3,5 jaar langer dan in 2020, blijkt uit cijfers van BNP Paribas Fortis. Cijfers van de Nationale Bank van België (NBB) bevestigen dat beeld: in 2023 leende meer dan zeven op de tien van de ‘first time buyers’ (71 procent) op meer dan 20 jaar; in 2016 (toen de rente laag stond) was dat minder dan de helft (46 procent).
In tijden van lage rente maande de NBB de banken uit veiligheidsoverwegingen aan om hun looptijden zo kort mogelijk te houden. Recent heeft de toezichthouder het geweer van schouder veranderd. In een recent beleidsverslag ‘verwelkomt’ de Nationale Bank de langere looptijden omdat ze de kredietverlening aan jongeren ondersteunen. Daarmee staat het licht terug ‘officieel’ op groen voor kredieten met looptijden van meer dan 25 jaar. Die werden meer dan tien jaar lang bijna niet meer toegekend, maar waren in het verleden zeer populair. Tot in 2008 had een kwart van de nieuw toegestane woonkredieten een looptijd van meer dan 25 jaar.
Verschil tussen haalbaar en onbetaalbaar
De revival van de lange looptijden lijkt goed nieuws voor jonge woningkopers met een beperkt budget. De keerzijde van de medaille is echter dat een lange looptijd het totale prijskaartje van de lening gevoelig doet stijgen. Ten eerste gaan lange looptijden gepaard met hogere rentevoeten. Bovendien lost u de schuld trager af en alles bij elkaar betaalt u over de volledige looptijd een pak meer interesten.
Een rekenvoorbeeld maakt dat snel duidelijk. Stel bijvoorbeeld dat u 250.000 euro wilt lenen. Leent u dat bedrag op 25 jaar, dan bedraagt de gemiddelde rente momenteel 3,5 procent, aldus de Rentebarometer van Immotheker-Finotheker. Voor kredieten op 30 jaar betaalt u nu gemiddeld 3,84 procent aan rente.
Ondanks de hogere rente betaalt u maandelijks minder af als u de terugbetaling spreidt over 30 jaar. In dit voorbeeld betaalt u 1.244 euro per maand voor het krediet op 25 jaar en slechts 1.161 euro op 30 jaar. Voor jonge woningkopers kan een besparing van 83 euro per maand het verschil zijn tussen een haalbaar en een onbetaalbaar woonproject.
Maar als u die cijfers op langere termijn bekijkt, slaat het voordeel om in een nadeel. Stel: u wilt uw instapwoning na 10 jaar verkopen omdat u ruimer wilt gaan wonen. Heeft u geleend op 25 jaar, dan is uw openstaande kredietsaldo op dat moment geslonken tot 175.000 euro. Met een lening op 30 jaar moet u na tien jaar nog 195.000 euro terugbetalen aan de bank. Die 20.000 euro die u extra moet terugbetalen, kunt u niet spenderen aan uw volgende woning. De maandelijkse besparing van 83 euro valt daarbij in het niet. Op tien jaar tijd heeft u door de lagere aflossing 9.960 euro (120 x 83 euro) uitgespaard, terwijl u 20.000 euro meer moet terugbetalen aan de bank.
Alleen als het niet anders kan
De moraal van het verhaal is duidelijk: kies enkel voor een lange looptijd als het echt niet anders kan. Lenen op 30 jaar doet uw rentelast sterk toenemen, zeker in het begin van de aflossingen. In ons rekenvoorbeeld betaalt u in het eerste jaar van de aflossing bijna 9.400 euro interest aan de bank en slechts zo’n 4.600 euro aan kapitaal. Anders gezegd: in het eerste jaar wordt slechts een derde van uw aflossing effectief in mindering gebracht van uw openstaande schuld.
Ook over de volledige looptijd berekend, doet een lange looptijd de rentekost sterk toenemen. In dit voorbeeld betaalt u met een lening op 30 jaar in totaal meer dan 168.000 euro interest. Als u leent u op 25 jaar, is dat slechts 123.000 euro en spaart u 45.000 euro uit.
Reactie plaatsen
Reacties